Hvor mye kan jeg låne?

Metode

Hvordan regner kalkulatoren?

01

Slik bruker du låneanslaget

Skriv inn samlet dokumenterbar brutto årsinntekt for dem som skal stå på lånet. Legg inn all eksisterende gjeld, ikke bare dagens boliglån. Oppgi deretter hvor mye husholdningen forsiktig kan bruke på renter og avdrag for det nye lånet hver måned etter skatt, normale levekostnader, boligkostnader og betaling på annen gjeld.

Bruk den nominelle renten fra et aktuelt tilbud og ønsket løpetid. Kalkulatoren viser to separate tak: fem-ganger-inntekt-grensen og beløpet månedsbudsjettet kan betjene i rentestresstesten. Det laveste blir hovedanslaget. Egenkapitalen legges bare til i et enkelt kjøpsprisoverslag og endrer ikke hvor mye gjeld inntekten kan bære.

02

Hvorfor ett enkelt inntektsmultiplikator ikke er nok

Utlånsforskriften sier at samlet gjeld normalt ikke skal overstige fem ganger årsinntekt. Det er en øvre ramme, ikke et løfte om lån. To husholdninger med samme inntekt kan få svært ulik betjeningsevne fordi barnehage, bil, strøm, underholdsbidrag, eksisterende lån, antall personer og andre nødvendige utgifter er forskjellige.

Kalkulatoren viser derfor både gjeldsgrad og et eget budsjettbasert tak. Hvis fem-ganger-grensen er høyest, er det månedsøkonomien som begrenser anslaget. Hvis budsjettet kan bære mer enn forskriftsrammen, er samlet gjeld flaskehalsen. Banken kan være strengere enn begge fordi kredittvurderingen omfatter flere opplysninger.

03

Slik beregnes fem-ganger-inntekt-grensen

Kalkulatoren multipliserer oppgitt årsinntekt med fem og trekker fra eksisterende gjeld. Med 1,2 millioner kroner i inntekt og 500 000 kroner i annen gjeld blir det matematiske rommet 5,5 millioner kroner i ny gjeld. Studielån, billån, forbrukslån, boliggjeld og relevant fellesgjeld reduserer rommet krone for krone.

Forskriften definerer hvilke inntekter banken kan bruke. Personinntekt er sentral, og dokumenterbar, stabil skattefri inntekt eller sikre leieinntekter kan i noen tilfeller tas med. Kalkulatoren avgjør ikke om en inntekt er stabil eller dokumenterbar. Bruk bare beløp banken sannsynligvis kan bekrefte, og be om forklaring dersom bankens inntektsgrunnlag avviker.

04

Rentestresstesten og månedsrommet

Banken skal vurdere om kunden tåler en rente som er tre prosentpoeng høyere enn gjeldende rente, men minst sju prosent. Med en oppgitt rente på 5,5 prosent bruker kalkulatoren derfor 8,5 prosent. Er den aktuelle renten 3 prosent, brukes minstesatsen 7 prosent i stedet for 6 prosent.

Månedsrommet omregnes til størrelsen på et annuitetslån ved stressrenten og løpetiden. Det er en transparent tilnærming, men bankens test omfatter hele økonomien og alle relevante utgifter. Ikke oppgi dagens husleie automatisk som lånerom; eierskap gir også forsikring, vedlikehold, kommunale avgifter og eventuelle felleskostnader.

05

Regneeksempel med standardverdiene

Standardeksemplet bruker 1,2 millioner kroner i brutto inntekt, 500 000 kroner i eksisterende gjeld, 25 000 kroner i månedlig rom, 5,5 prosent rente og 25 års løpetid. Gjeldsgradstaket for nytt lån er 5,5 millioner kroner. Betjeningsevnetaket beregnes med 8,5 prosent stressrente og blir lavere.

Det laveste taket er hovedresultatet. Kalkulatoren viser også omtrentlige betaling ved oppgitt rente, slik at forskjellen mellom dagens scenario og bankens stress kan forstås. Med 700 000 kroner oppgitt egenkapital vises lån pluss egenkapital som et grovt kjøpsprisoverslag; dokumentavgift og andre omkostninger må fortsatt finansieres separat.

06

Fire forskriftskrav som må holdes fra hverandre

Gjeldsgrad handler om samlet gjeld mot inntekt. Betjeningsevne handler om hvorvidt økonomien tåler stressrenten etter nødvendige utgifter. Belåningsgrad handler om lån med pant mot bankens forsvarlige boligverdi. Avdragskravet handler om nedbetaling når belåningsgraden er over 60 prosent. Ett krav som passeres opphever ikke de andre.

Kalkulatoren regner direkte på de to første fordi de kan anslås uten en konkret bolig. Den viser 90- og 60-prosentgrensene i artikkeltabellen, men later ikke som en oppgitt egenkapital avgjør bankens verdsettelse. Når du har en bolig i sikte, må låneanslaget kontrolleres mot kjøpesum, fellesgjeld, omkostninger og bankens forsvarlige verdigrunnlag.

07

Eksisterende gjeld må være komplett

Ta med studielån, billån, forbrukslån, kredittkortsaldo, boliglån, rammelån og annen gjeld. Fellesgjeld i borettslag kan være relevant både for samlet gjeld og belåningsgrad. En lav månedlig betaling gjør ikke gjelden usynlig. Bruk oppdaterte saldoer og ikke trekk fra forventede salgssummer før de er reelle og dokumenterbare.

Kredittrammer krever særskilt oppmerksomhet. Regjeringens veiledning sier at banken skal legge full utnyttelse av samlede rammer til grunn i betjeningsevnevurderingen. Kalkulatoren har ikke nok informasjon til å simulere alle rammene. Ubrukte kortgrenser kan derfor redusere bankens anslag selv om saldoen du la inn er null; vurder å redusere unødvendige rammer før søknad.

08

Inntekt må være dokumenterbar og stabil

Fast lønn er enkel å identifisere, men bonus, provisjon, overtid, selvstendig næringsinntekt, leieinntekt og midlertidige kontrakter kan bli vurdert annerledes. Banken kan bruke historikk eller et forsiktig beløp. Ikke legg inn en optimistisk årsinntekt bare fordi den var mulig i én måned; det gjør kalkulatorresultatet kunstig høyt.

Dersom flere søker sammen, summer bare inntektene til dem som faktisk skal være ansvarlige for lånet. Samtidig må all gjelden deres og husholdningens relevante utgifter med. Medlåntaker kan øke inntektsgrunnlaget, men får også fullt juridisk ansvar. Kalkulatoren vurderer ikke eierandel, samboeravtale eller fordeling av betaling.

09

Test hvor mye budsjettmarginen betyr

Sensitivitetstabellen beregner samme stressrente og løpetid med 20 prosent mindre, uendret og 20 prosent mer månedsrom. Den viser hvor raskt betjeningsevnetaket flytter seg og når fem-ganger-grensen blir bindende. Scenarioene er ikke anbefalte forbruksbudsjetter; de er en kontroll av hvor robust resultatet er mot feil i egen vurdering.

Hvis 20 prosent mindre rom reduserer lånet kraftig, bør du kvalitetssikre utgiftene før du bruker toppanslaget i budrunde. Hvis 20 prosent mer rom ikke øker resultatet, er gjeldsgraden allerede flaskehals. Da hjelper høyere månedlig sparing på egenkapital og trygghet, men ikke på fem-ganger-grensen uten høyere dokumenterbar inntekt eller lavere gjeld.

10

Løpetid endrer betaling, ikke gjeldsgradstaket

En lengre løpetid senker annuitetsbetalingen og kan øke det budsjettbaserte lånebeløpet. Den endrer ikke grensen på fem ganger inntekt. Lengre løpetid betyr også at renter kan betales over flere år. Kalkulatoren begrenser løpetiden til 30 år for dette anslaget, men bankens tilbud og avdragskrav avgjør faktisk plan.

Ikke velg 30 år bare for å presse frem et høyere resultat. Sammenlign total rentekostnad og vurder ekstra nedbetaling når økonomien tillater det. Hvis et lån bare er håndterbart med maksimal løpetid og ingen margin, er det et varsel om at kjøpsprisen kan være for høy, selv om en bankmodell teknisk viser rom.

11

Egenkapital og mulig kjøpspris

Kjøpsprisoverslaget er nytt lån pluss oppgitt egenkapital. Det er ikke en full boligbudsjettberegning. For en selveier kommer normalt dokumentavgift og tinglysing i tillegg, og banken kan kreve at disse betales med egne midler. For borettslag må fellesgjeld og totalpris leses fra salgsoppgaven.

Hovedgrensen for nye nedbetalingslån med pant i bolig er 90 prosent belåningsgrad. Det tilsvarer ofte minst 10 prosent egenkapital når kjøpesum og forsvarlig verdi er like, men tilleggssikkerhet og bankens verdsettelse kan endre oppstillingen. Bruk egenkapitalkalkulatoren for omkostninger og få finansieringsbevis før bud.

12

Fleksibilitetskvoten er ingen rettighet

Banker kan innenfor begrensede kvartalskvoter innvilge enkelte lån som avviker fra krav i forskriften. Utenfor Oslo er boliglånskvoten 10 prosent av utlånsvolumet, mens Oslo har 8 prosent. Det betyr ikke at en søker kan kreve unntak eller planlegge kjøpet som om avviket blir godkjent.

Finanstilsynets rapportering viser at kvotene brukes, men banken velger hvilke kredittverdige saker som eventuelt prioriteres. Kalkulatoren bruker hovedreglene og gir ingen ekstra ramme for forventet unntak. Hvis finansieringen avhenger av fleksibilitetskvoten, be banken forklare beslutningen og unngå bindende bud uten gyldig finansiering.

13

Vanlige feil når du anslår lånerammen

Vanlige feil er å bruke nettoinntekt i et felt for bruttoinntekt, glemme studielån, se bort fra fellesgjeld eller føre hele lønnen som disponibel hver måned. Andre bruker dagens lave utgifter uten buffer, teller planlagt overtidsbetaling som sikker inntekt eller legger egenkapital til gjeldsgrensen to ganger. Hver feil kan flytte anslaget betydelig.

En annen feil er å tolke 90 prosent belåningsgrad som at banken alltid finansierer 90 prosent av budet. Banken bruker en forsvarlig verdi og vurderer hele søknaden. Ikke bruk kalkulatorresultatet som finansieringsbevis. Sammenlign med bankens skriftlige ramme og undersøk hvilket av kravene som faktisk begrenser tilbudet.

14

Forbered dokumentasjonen til banken

Samle lønnsslipper, skattemelding, arbeidsavtaler, gjeldsoversikt, dokumentasjon på egenkapital og relevante faste utgifter. Selvstendig næringsdrivende kan trenge flere års regnskap og nyere tall. Kontroller kredittkortgrenser og usikret gjeld i gjeldsregistrene. Et ryddig grunnlag gjør det lettere å forstå hvorfor bankens beregning avviker.

Be banken oppgi inntektsgrunnlag, samlet gjeld, stressrente, levekostnader, boligverdi og løpetid som er brukt. Da kan du sammenligne mellom banker uten å forveksle forskjellige forutsetninger. Et høyere tilbud er ikke automatisk bedre; vurder rente, gebyrer, bindinger, avdrag og hvor mye buffer som står igjen etter kjøpet.

15

Personvern, begrensninger og endelig kontroll

Beregningen skjer lokalt i nettleseren. KalkNorge lagrer ikke inntekt, gjeld, egenkapital eller månedsbudsjett du skriver inn. Resultatet er et scenario, ikke kredittvurdering, lånetilsagn eller personlig økonomisk rådgivning. Kalkulatoren kjenner ikke alder, arbeidsforhold, familieutgifter, kredittrammer, sikkerhet eller bankens interne krav.

Siden er kontrollert 22. september 2026 mot gjeldende veiledning og nyere Finanstilsynet-materiale. Regler og bankpraksis kan endres. Kontroller kildene og hent et oppdatert finansieringsbevis før bud. Behold en kontantbuffer etter omkostninger; maksimal matematisk låneramme er ikke nødvendigvis en forsvarlig personlig kjøpsramme.