Metode
Hvordan regner kalkulatoren?
Mellomfinansiering = maks(0, kjøpsoppgjør − permanent lån − kontanter). Nettoproveny = salgspris − gammel gjeld − salgskostnader. Kostnad = mellomlån × nominell rente ÷ 12 × måneder + etableringsgebyr + månedsgebyrer.
01
Slik bruker du kalkulatoren
Begynn med det samlede beløpet som skal betales ved overtakelse av ny bolig, inkludert dokumenterte kjøpskostnader som må finansieres. Trekk fra permanent boliglån som faktisk utbetales og kontanter du vil bruke. Resten er modellert mellomfinansiering. Fyll deretter inn et forsiktig salgsanslag, gammel gjeld, salgskostnader og pris på mellomlånet.
Hovedresultatet viser finansieringsgapet på kjøpsdagen. Resultatkortet viser forventet nettoproveny, renter og gebyrer i valgt periode, beløpet som må dekkes ved innfrielse og marginen etterpå. En negativ margin betyr at forventet salgsoppgjør ikke dekker mellomlånet og modellerte kostnader. Det er et varselsignal, ikke automatisk avslag eller krav.
02
Hva mellomfinansiering løser
Mellomfinansiering er midlertidig kreditt når egenkapitalen er bundet i boligen som skal selges, men oppgjøret for ny bolig kommer først. Banken vurderer begge boligene, samlet gjeld, betalingsevne og salgsrisiko. Kalkulatoren løser bare pengestrømmen mellom to oppgjør og kan ikke avgjøre om kreditten blir innvilget eller hvilket beløp banken godtar.
Ordningen er ofte avdragsfri fram til salg, slik at renter og gebyrer løper på hovedstolen. Avtaler varierer: kostnader kan betales månedlig, trekkes fra konto eller legges til gjelden. Modellen legger kostnadene ved siden av lånet og viser dem samlet ved salget. Dersom banken kapitaliserer renter, blir saldo og rentekostnad litt høyere enn enkel rente her.
03
Kjøpsoppgjøret må være komplett
Kjøpsoppgjør er mer enn annonsert pris. For selveier kan dokumentavgift og tinglysing inngå; for borettslag må fellesgjeld og andre kostnader forstås riktig. Oppussing etter overtakelse er ikke automatisk del av oppgjøret. Bruk oppstillingen fra megler, bank eller oppgjørsansvarlig og skill mellom beløp som forfaller på overtakelse og senere planer.
Permanent lån og kontanter må også gjelde samme dato. Et lån som først kan utbetales etter at gammel bolig er solgt, kan ikke brukes som kilde på kjøpsdagen i denne enkle broen. Ikke før forventet salgsproveny som kontanter samtidig som det brukes til å innfri mellomlånet; da telles den bundne egenkapitalen to ganger.
04
Beregn nettoprovenyet konservativt
Nettoproveny er forventet salgspris minus gjeld som skal innfris og salgskostnader. Bruk saldo på sannsynlig oppgjørsdato, ikke dagens saldo uten justering. Ta med meglerhonorar, markedsføring, oppgjør, tilrettelegging, eventuell boligselgerforsikring og andre kjente poster. Skatt ved skattepliktig salg ligger utenfor modellen og må vurderes separat.
Salgspris er den største usikkerheten. Et prisestimat eller en verdivurdering er ikke et bindende bud. Lag minst ett scenario under forventningen og vurder hvor stor nedgang marginen tåler. Kalkulatoren har ett prisfelt, så du må endre det manuelt. Banken kan bruke et mer forsiktig verdigrunnlag enn både selger og megler.
05
Følg pengene gjennom begge oppgjør
Den første kodebygde tabellen gjør broen etterprøvbar. Venstre side viser permanent lån, kontanter og mellomfinansiering som dekker kjøpet. Høyre side trekker gammel gjeld og salgskostnader fra salgsprisen. Deretter trekkes mellomlånet og finansieringskostnaden fra nettoprovenyet. Alle beløp oppdateres direkte når du skriver i et felt.
Hvis permanent lån og kontanter overstiger kjøpsoppgjøret, settes mellomfinansieringen til null. Kalkulatoren lager ikke et negativt lån eller kaller overskytende beløp gevinst. Hvis salgsoppgjøret blir negativt allerede før mellomlånet, viser marginen underskudd. Avklar da hvordan gammel gjeld og salgskostnader skal dekkes før et bindende kjøp.
Fra finansiering av kjøpet til innfrielse ved salget
Den første delen viser kildene som dekker kjøpet. Den andre viser hvordan salgspris blir nettoproveny og hva som gjenstår etter mellomlån og kostnader.
| Kjøpsfinansiering | Beløp | Salgsoppgjør | Beløp |
|---|---|---|---|
| Permanent boliglån | — | Salgspris | — |
| Kontanter | — | Gammel gjeld | — |
| Mellomfinansiering | — | Salgskostnader | — |
| Dekket kjøpsoppgjør | — | Nettoproveny | — |
| Mellomlån ved innfrielse | — | Finansieringskostnad | — |
| Margin etter alt | — | ||
06
Regneeksempel med standardverdiene
Standardeksemplet har seks millioner kroner i kjøpsoppgjør, fire millioner i permanent lån og 300 000 kroner i kontanter. Finansieringsgapet blir 1,7 millioner kroner. Gammel bolig forventes solgt for fem millioner, med 2,5 millioner i gjeld og 150 000 kroner i salgskostnader. Nettoprovenyet før mellomlånet blir 2,35 millioner.
Med seks måneders overlapp, 7,50 prosent nominell rente, 3 500 kroner i etablering og 75 kroner per måned summerer modellen enkel rente og gebyr. Differansen mellom nettoproveny og mellomlån med kostnad er en reserve mot lavere salgspris eller lengre tid. Standardverdiene beskriver ingen anbefalt belåning og må erstattes med dokumenterte tall.
07
Test om salget tar lenger tid
Den andre kodebygde tabellen viser én, tre, seks, ni og tolv måneder. Hovedstol, rente og salgsproveny holdes fast, slik at tidsvirkningen er tydelig. Etableringsgebyret kommer i alle rader, månedsgebyret øker med varigheten og renten løper lineært. En lengre reell periode kan også få renteendring, som tabellen ikke forutsier.
Bruk ni- eller tolvmånedersradene selv om planen er raskere. Visninger kan ta tid, kjøper kan ha finansieringsforbehold og overtakelse kan avtales langt fram. Dersom marginen blir negativ ved en moderat forsinkelse, bør kjøpesum, kontantbuffer, permanent lån eller salgsstrategi vurderes på nytt før du binder deg.
Kostnad og margin etter 1, 3, 6, 9 og 12 måneder
Scenarioene holder lånebeløp, rente, gebyr og salgsproveny fast. Bare tiden fram til innfrielse endres.
| Måneder | Renter | Gebyrer | Kostnad | Lån og kostnad | Margin etter innfrielse |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | — | — | — | — | — |
| 3 | — | — | — | — | — |
| 6 | — | — | — | — | — |
| 9 | — | — | — | — | — |
| 12 | — | — | — | — | — |
08
Du kan ha tre samtidige boligbetalinger
Kalkulatoren viser finansieringskostnaden på mellomlånet, men ikke ordinær betaling på gammel gjeld eller nytt permanent boliglån. I overlappsperioden kan husholdningen betale renter og avdrag på begge langsiktige lån, rente på mellomfinansiering, felleskostnader, strøm, forsikring og kommunale kostnader for to boliger. Lag et separat månedsbudsjett for hele belastningen.
Bankens kredittvurdering vil se bredere enn salgsmarginen. En stor forventet egenkapital hjelper ikke nødvendigvis kontantstrømmen før salget. Bruk faktiske terminbeløp og test renteøkning. Ikke bruk marginen i resultatkortet som disponibel buffer mens den fortsatt avhenger av et usikkert salg og kostnader som kan endres.
09
Salg før kjøp og kjøp før salg har ulike risikoer
Salg først reduserer pris- og tidsusikkerheten, men kan kreve midlertidig bosted og gi press på neste kjøp. Kjøp først gir kontroll over ny bolig, men eksponerer husholdningen for to boliger og mulig prisavslag for å få solgt. Kalkulatoren priser bare låneperioden; den vurderer ikke flytting, leie eller verdien av fleksibilitet.
Et finansieringsbevis bør uttrykkelig dekke kjøp før salg hvis det er planen. Spør hvilke forutsetninger banken bruker for salgspris, salgstid og gammel gjeld, og om det finnes frister eller krav om prisjustering. Ikke anta at et vanlig finansieringsbevis automatisk inkluderer ubegrenset mellomfinansiering.
10
Rente, gebyrer og effektiv kostnad
Modellen bruker nominell rente delt på tolv og enkel månedsvis opptjening. Et kort lån kan få høy effektiv rente fordi etableringsgebyret fordeles på få måneder. Sammenlign tilbud med bankens oppgitte effektive rente og samlede kredittkostnad for relevant eksempel. Ikke velg tilbud bare fordi nominell sats er lavere dersom gebyrene er høyere.
Finansavtaleloven kapittel 5 regulerer kredittavtaler, informasjon og kredittvurdering. Kalkulatoren erstatter ikke standardisert tilbudsinformasjon eller individuell forklaring. Kontroller forfall, om renter kapitaliseres, hvilken sikkerhet banken krever, og hva som skjer hvis boligen ikke er solgt ved avtalt utløp. Slike vilkår kan være viktigere enn avrunding i regnestykket.
11
Vanlige feil i mellomfinansieringen
Vanlige feil er å bruke salgspris som nettoproveny, glemme gammel gjeld, megler og kjøpskostnader, legge inn optimistisk salgspris, eller anta at salget skjer ved aksept av bud i stedet for ved økonomisk oppgjør. Andre glemmer betaling på de permanente lånene. Kontroller dato og definisjon for hvert beløp.
Skriv realistiske ikke-runde kroner og hundredelsrente direkte i feltene. Alle standardverdier og testverdier skal tilfredsstille native min, max og step. Når du skriver, skal hovedresultat, oppgjørsbro og alle fem tidsscenarioer endres på `input`; spinnerknapper er ikke en forutsetning. Avvik eller ugyldig felt skal rettes før resultatet brukes.
12
Plan for lavere salgspris eller manglende salg
Lag en handlingsplan før kjøpet: tidspunkt for første prisvurdering, når prisantydningen revurderes, hvilke kostnader som kan reduseres, og hvem som kontaktes i banken. Et forventet underskudd kan kreve mer egenkapital, annet pant, lavere kjøpesum eller at kjøpet utsettes. Kalkulatoren kan måle gapet, men ikke godkjenne løsningen.
Hvis mellomlånet forfaller før salg, kontakt banken i god tid. Forlengelse er en ny avtalevurdering og kan ha annen rente eller gebyr. Ikke finansier automatisk gapet med usikret kreditt; det kan øke både månedskostnad og samlet gjeld. Få vilkår skriftlig og oppdater alle scenarioer med den nye tidshorisonten.
13
Overtakelse, oppgjør og rentedager
Budaksept, overtakelse og økonomisk oppgjør er ulike hendelser. Mellomfinansieringen trengs når kjøpsoppgjøret forfaller og innfris først når salgsoppgjøret er disponibelt for banken. Tell derfor perioden mellom pengedatoene, ikke bare antall måneder mellom visningene. Helger, tinglysing og oppgjørskontroll kan flytte datoen selv når begge kontrakter er signert.
Modellen bruker hele måneder og kan ikke prise noen ekstra rentedager. Be banken vise forventet start- og sluttdato og hvordan dagrenten beregnes. Legg en liten tidsreserve til scenarioet dersom salgsoppgjøret er nær månedsskiftet. En rask overtakelse på ny bolig kombinert med sen overtakelse for kjøperen av gammel bolig øker både lånetid og perioden med doble driftskostnader.
14
Personvern, avgrensning og oppdatering
Beregningen skjer lokalt i nettleseren. KalkNorge lagrer ikke kjøpspris, gjeld, salgsanslag eller rente du skriver inn. Modellen bruker enkel månedlig rente, fast hovedstol og innfrielse ved salgsoppgjør. Den beregner ikke skatt, dagrente, kapitaliserte renter, renteendring, boligdrift, langtidslån eller bankens kredittbeslutning.
Siden er kontrollert 22. september 2026 mot gjeldende finansavtalelov og offentlig forbrukerveiledning. Bankpriser, boligmarked og avtaler endres. Åpne kildene og konkrete dokumenter før bindende kjøp. Den kartlagte konkurrentadressen kunne ikke verifiseres pålitelig, så ingen konkurrentfunksjon er hevdet. Koblet nettleser-, skjermbilde- og enhetstesting ble ikke utført.
