Egenkapitalkalkulator for boligkjøp

Metode

Hvordan regner kalkulatoren?

01

Slik bruker du egenkapitalkalkulatoren

Skriv inn kjøpesummen du vil teste, og velg om boligen er fast eiendom, som en selveier, eller en borettslagsandel. For borettslag legger du også inn fellesgjelden fra salgsoppgaven, slik at 10-prosentandelen bygger på totalprisen. Legg deretter inn kontanter du faktisk kan bruke i oppgjøret, og eventuelle andre kjente kostnader. Kalkulatoren viser samlet kontantbehov, egenkapitalandelen, dokumentavgift, to standard tinglysingsgebyrer og forskjellen mot tilgjengelige midler.

Bruk dokumenterte beløp og behold en egen reserve hvis ikke hele sparekontoen skal brukes. Resultatet oppdateres mens du endrer feltene. Et positivt overskudd betyr bare at oppgitte midler dekker standardberegningen; det sier ikke at banken godkjenner lånet. Et negativt resultat viser hvor mye som mangler med akkurat disse forutsetningene.

02

Ti prosent er lånegrensen, ikke hele kontantbehovet

Utlånsforskriften setter fra 31. desember 2024 en hovedgrense på 90 prosent belåningsgrad for nye nedbetalingslån med pant i bolig. Det tilsvarer 10 prosent egenkapital når kjøpesummen og bankens forsvarlige verdigrunnlag er like, og ingen tilleggssikkerhet endrer beregningen. Banken vurderer likevel hele økonomien og kan bruke et lavere verdigrunnlag enn budet ditt.

Kjøpskostninger kommer normalt i tillegg. For fast eiendom kan dokumentavgiften alene være 2,5 prosent av markedsverdien. Dessuten kommer tinglysing og eventuelle bank-, megler- eller forsikringskostnader. Derfor kan et kjøp til 5 millioner kreve betydelig mer enn 500 000 kroner i kontanter selv om lånet isolert sett ligger ved 90 prosent.

03

Regneeksempel for en selveier til fem millioner

Med kjøpesum 5 millioner kroner er 10 prosent egenkapital 500 000 kroner. Dokumentavgiften i standardsituasjonen er 125 000 kroner. To tinglysingsgebyrer på 545 kroner gir 1 090 kroner. Uten andre kostnader blir kontantbehovet dermed 626 090 kroner. Har du 600 000 kroner tilgjengelig, viser kalkulatoren at 26 090 kroner mangler.

Lånebeløpet ved 90 prosent er 4,5 millioner kroner, men kalkulatorens hovedresultat er kontantbehovet, ikke hva banken vil innvilge. Dersom banken verdsetter boligen lavere enn kjøpesummen, kan egenkapitalbehovet øke. Eksemplet bruker standard dokumentavgift og to dokumenter; et konkret oppgjør kan ha andre poster eller fritak som må dokumenteres.

04

Selveier og borettslag har ulike omkostninger

Ved overføring av grunnbokshjemmel til fast eiendom skal det som hovedregel betales 2,5 prosent dokumentavgift av markedsverdien. Kartverket oppgir samtidig et tinglysingsgebyr på 545 kroner per dokument i 2026. Kalkulatoren legger inn ett dokument for overføring og ett pantedokument, altså 1 090 kroner, når et vanlig finansiert kjøp modelleres.

For en borettslagsandel beregnes det ikke dokumentavgift på samme måte, men overføring av andelen og pantedokumentet har tinglysingsgebyr. Borettslag kan ha fellesgjeld som påvirker totalpris, månedlige felleskostnader og bankens vurdering. Kjøpesumfeltet bør derfor brukes bevisst; kalkulatoren legger ikke automatisk fellesgjeld til budet eller kontantbehovet.

05

Dokumentavgiften bruker markedsverdi

Kartverkets hovedregel knytter dokumentavgiften til eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet, ikke nødvendigvis bare beløpet som overføres mellom kontoer. I et vanlig salg vil kjøpesummen ofte være det beste tilgjengelige uttrykket, og kalkulatoren bruker derfor den som standard. Gave, arv, deloverføring, underpris eller særskilte eierandeler kan kreve et annet grunnlag.

Ikke reduser kjøpesummen i feltet fordi deler av oppgjøret gjelder løsøre uten at fordelingen er reell og dokumentert. Kalkulatoren foretar ingen juridisk klassifisering. Ved familieoverføring eller komplisert oppgjør bør du kontrollere avgiftsgrunnlaget med Kartverket, megler eller kvalifisert rådgiver før du disponerer sparepengene.

06

Fritak må dokumenteres, ikke antas

Kartverket beskriver flere fritak fra dokumentavgiften, blant annet enkelte overføringer mellom ektefeller, ved skifte eller arv. Vilkårene avhenger av situasjonen og hvordan overføringen gjennomføres. Kalkulatoren har derfor ikke en generell fritaksknapp som kan slå avgiften av uten forklaring. Velg borettslag bare når det faktisk er en borettslagsandel.

Hvis du mener et fritak gjelder for fast eiendom, beregn først standardbeløpet og trekk deretter det dokumenterte fritaket fra i ditt separate budsjett. Be om skriftlig bekreftelse på hvilket grunnlag som brukes. Et fritak fra dokumentavgift fjerner ikke nødvendigvis tinglysingsgebyrer, bankkostnader eller behovet for egenkapital.

07

Tilgjengelige midler bør være reelt disponible

Feltet for tilgjengelig egenkapital skal inneholde penger som faktisk kan brukes ved oppgjøret: oppsparte midler, dokumentert gave eller frigjort kapital som er tilgjengelig i tide. Ikke ta med forventet lønn, usolgte eiendeler eller en usikker gave som om pengene allerede sto på konto. Banken kan kreve dokumentasjon på hvor egenkapitalen kommer fra.

BSU-midler kan være relevante når bruken oppfyller vilkårene, men tidspunkt og bankrutiner må avklares. Salg av eksisterende bolig kan gi egenkapital, men restgjeld, meglerkostnader og oppgjørstidspunkt påvirker hva som er tilgjengelig. Dersom kjøp skjer før salg, kan mellomfinansiering endre likviditeten uten å gjøre egenkapitalen risikofri.

08

Test en lavere og høyere kjøpesum

Scenario-tabellen beregner samme boligtype og de samme andre kostnadene med en kjøpesum som er 10 prosent lavere, uendret og 10 prosent høyere. Den viser hvordan både 10-prosentandelen og eventuell dokumentavgift beveger seg med prisen. For selveier øker standard kontantbehov med 12,5 prosent av prisendringen fordi begge postene følger verdien.

Bruk tabellen til å sette en praktisk budgrense. Hvis scenarioet med høyere pris skaper et stort underskudd, vet du hvor mye ekstra sparing eller lavere bud som kreves før andre bankvilkår vurderes. Prisene er ikke en prognose. De sier heller ingenting om boligens tilstand, felleskostnader eller hvor høyt banken verdsetter den.

09

Fellesgjeld og totalpris i borettslag

En lav prisantydning på en borettslagsandel kan kombineres med høy fellesgjeld. Selv om dokumentavgiften normalt ikke beregnes på andelen, påvirker fellesgjelden bankens samlede vurdering og de månedlige felleskostnadene. Se derfor etter totalpris og spesifikasjon av fellesgjeld i salgsoppgaven, ikke bare beløpet som betales til selger.

For borettslag legger kalkulatoren oppgitt fellesgjeld til kjøpesummen når 10-prosentandelen beregnes, fordi forskriften sier at fellesgjeld skal inngå i belåningsgraden. Fellesgjelden er ikke en kontant kostnad som betales til selger, og trekkes derfor ikke på nytt fra tilgjengelige midler. Banken kan bruke et annet verdigrunnlag og må vurdere samlet gjeld og betjeningsevne. Før bud bør du beregne både kontantbehov og løpende bokostnad, inkludert renter, avdrag og mulige endringer i borettslagets finansiering.

10

Tilleggssikkerhet er ikke gratis egenkapital

Banken kan etter utlånsforskriften ta hensyn til betryggende tilleggssikkerhet, for eksempel pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti. Det kan redusere behovet for kontant egenkapital i en konkret søknad, men skaper risiko for den som stiller sikkerheten. Kalkulatoren modellerer ikke tilleggssikkerhet som om den var penger du kan betale omkostninger med.

Kontantkostnader må fortsatt finansieres eller betales. En realkausjon bør ha klar beløpsgrense og vilkår for frigivelse. Banken avgjør hvilken verdi og prioritet som godtas. Hvis kjøpet er avhengig av slik sikkerhet, bruk standardresultatet som utgangspunkt og be banken lage en skriftlig oppstilling som skiller lån, kontanter, omkostninger og kausjon.

11

Banken vurderer mer enn egenkapitalen

Selv om kontantbehovet er dekket, kan lånesøknaden falle på samlet gjeldsgrad eller betjeningsevne. Utlånsforskriften begrenser normalt samlet gjeld til fem ganger årsinntekt og krever en rentestresstest. Kredittrammer, studielån, billån og annen gjeld kan inngå i vurderingen. Kalkulatoren har bevisst ikke en grønn godkjenningsmelding som later som kontantene alene avgjør.

Banken vurderer også stabile inntekter, husholdningsutgifter, antall personer, rente, løpetid og bolig som sikkerhet. Fleksibilitetskvoten gir et begrenset rom for avvik, men er ingen individuell rett. Skaff finansieringsbevis før bud og oppdater det dersom pris, inntekt eller gjeld endres.

12

Vanlige feil i boligbudsjettet

En vanlig feil er å beregne 10 prosent og glemme dokumentavgiften. En annen er å bruke borettslag i kalkulatoren for en selveier fordi avgiften da forsvinner. Noen teller hele sparekontoen som tilgjengelig selv om de trenger penger til flytting og uforutsette utgifter. Feil boligtype eller urealistisk kontantbeløp kan endre resultatet med over hundre tusen kroner.

Unngå også å legge inn fellesgjeld som andre kjøpskostnader uten å forstå bankens behandling; det blander langsiktig gjeld med kontant oppgjør. Ikke bruk tinglysingsgebyret fra et gammelt år. Sjekk salgsoppgave, grunnlag for dokumentavgift, antall dokumenter og bankens gebyrer før du setter endelig budgrense.

13

En praktisk spare- og budgrense

Hvis kalkulatoren viser et underskudd, kan du enten spare mer, redusere kjøpesummen, dokumentere et gyldig fritak eller avklare tilleggssikkerhet. Del beløpet som mangler på realistisk månedlig sparing for å få en tidsramme, men behold margin for pris- og gebyrendringer. Ikke øk usikret gjeld for å dekke egenkapital; det øker samlet gjeld og kan svekke lånesøknaden.

Sett budgrensen lavere enn det matematiske maksimumet hvis boligbudsjettet ellers blir stramt. Kontantbehovet er bare inngangsbilletten. Etter kjøpet kommer renter, avdrag, forsikring, kommunale avgifter, felleskostnader, vedlikehold og energi. En bolig som akkurat passer egenkapitalen kan fortsatt være for dyr å eie.

14

Personvern, satsår og endelig kontroll

Beregningen skjer lokalt i nettleseren. KalkNorge lagrer ikke kjøpesummen, sparebeløpet eller boligtypen du oppgir. Kopiering og utskrift gjør bare det synlige resultatet lettere å ta med i planleggingen. Kalkulatoren sender ingen søknad og kan ikke bekrefte finansiering, fritak eller avgiftsgrunnlag.

Siden er kontrollert 22. september 2026. Den bruker 10 prosent etter gjeldende utlånsforskrift, 2,5 prosent dokumentavgift i standardsituasjonen og Kartverkets tinglysingsgebyr på 545 kroner per dokument for 2026. Satser og regler kan endres. Kontroller kildene, salgsoppgaven og bankens oppstilling før bud eller kontrakt.