Skatt på korttidsutleie

Metode

Hvordan regner kalkulatoren?

01

Slik bruker du kalkulatoren

Kontroller først at hvert utleieforhold varer kortere enn 30 dager, at eiendommen er din egen bolig eller en fritidseiendom du faktisk bruker til fritidsformål, og at aktiviteten ikke er virksomhet. Skriv eiendommens samlede brutto vederlag for kalenderåret før vertens plattformprovisjon. Legg inn din eierandel, provisjonsprosenten som belastes deg og skattesatsen du vil bruke i scenarioet.

Hovedresultatet er beregnet skatt, ikke endelig skatteoppgjør. Kortene viser din andel av bruttoinntekten, tilordnet bunnfradrag, skattepliktig inntekt og et enkelt kontantbeløp etter provisjon og skatt. Kalkulatoren avgjør ikke om bolig, bruk, oppholdslengde eller aktivitetsomfang oppfyller vilkårene. Hvis ett vilkår er usikkert, bruk Skatteetatens veiledning før resultatet anvendes.

02

Korttidsutleie betyr under 30 dager

Skatteetaten skiller mellom korttidsutleie og langtidsutleie etter varigheten på det enkelte leieforholdet. Korttidsutleie er opphold som varer kortere enn 30 dager. Det er ikke samlet antall utleiedager i året som bestemmer denne grensen. Flere korte opphold kan derfor omfattes av korttidsregelen selv om de samlet utgjør mer enn én måned.

Et opphold på 30 dager eller mer følger ikke denne kalkulatorens sjablong. Kombinasjon av korte og lange leieforhold kan kreve at inntektene behandles etter forskjellige regler. Ikke del kunstig opp ett sammenhengende leieforhold for å få det under grensen. Dokumenter ankomst, avreise, kontrakt og betaling for hvert opphold slik at klassifiseringen kan etterprøves.

03

Egen bolig og egen fritidseiendom

Sjablongen gjelder i denne modellen for korttidsutleie av egen bolig som fritaksbehandles, og for en fritidseiendom eieren bruker til fritidsformål når vilkårene er oppfylt. En separat investeringsbolig, utleiehytte som ikke brukes som egen fritidseiendom, flermannsbolig eller annen eiendom kan falle utenfor. Plattformnavnet Airbnb endrer ikke eiendommens skattemessige karakter.

Kalkulatoren har ingen spørsmål som kan avgjøre hva som inngår i «egen bolig», om flere bygninger skal ses sammen, eller om fritidsbruken er tilstrekkelig. Skatte-ABC beskriver egne vurderinger for bygninger, boenheter og tomt. Bruk derfor verktøyet først etter at eiendommen er plassert i riktig regelsett, ikke som en test av selve skatteplikten.

04

Bunnfradraget og 85-prosentregelen

For kvalifiserende korttidsutleie er årlig bruttoinntekt inntil 15 000 kroner skattefri etter sjablongregelen. Når inntekten overstiger grensen, inngår 85 prosent av det overskytende beløpet som skattepliktig inntekt. Det betyr ikke at skattesatsen er 85 prosent. Først beregnes inntektsgrunnlaget; deretter brukes aktuell skattesats på dette grunnlaget.

Ved 50 000 kroner og fullt eierskap er overskytende beløp 35 000 kroner. Åttifem prosent er 29 750 kroner skattepliktig inntekt. Med 22 prosent som scenario blir estimert skatt 6 545 kroner. De resterende 15 prosentene av overskytende er del av sjablongen som tar høyde for kostnader; de er ikke et ekstra kontantfradrag brukeren kan trekke fra en gang til.

05

Brutto før plattformprovisjon

Skatteetaten oppgir at grunnlaget er brutto vederlag før provisjon som utleiebyrå eller bookingfirma belaster utleieren. Hvis gjesten betaler 50 000 kroner som tilordnes eieren og plattformen holder tilbake 7 500 kroner, skal 50 000 legges inn i bruttofeltet, ikke utbetalingen på 42 500. Provisjonen reduserer kontantscenarioet, men ikke sjablonggrunnlaget.

Et gebyr som gjesten er forpliktet til å betale direkte til plattformen og som ikke er utleierens vederlag behandles annerledes etter kilden. Kalkulatoren kan ikke identifisere gebyrtypen fra en betalingsoversikt. Avstem bookingrapport, gjestebetaling, vertens brutto, vertens provisjon og netto utbetaling, og bruk beløpet Skatteetatens definisjon knytter til utleieren.

06

Vask, strøm og andre tett tilknyttede ytelser

Avtalt betaling for enkle tilleggstjenester som er tett knyttet til utleien, blant annet utvask og strøm, regnes som del av utleieinntekten i sjablongen. Det gjelder selv om beløpet vises på en egen linje til gjesten. Legg derfor slike vertstilordnede beløp inn i brutto årsvederlag i stedet for bare nattprisen.

Mer selvstendige tjenester eller utleie av løsøre kan kreve et annet skatteregime. Kalkulatoren klassifiserer ikke frokost, transport, guiding, båt, utstyr eller andre tillegg. Hvis aktiviteten omfatter mer enn enkel boligutleie, må inntektene deles og vurderes etter riktige regler. Ikke press alle innbetalinger inn i sjablongen fordi de kom gjennom samme plattform.

07

Eierandel fordeler både inntekt og fradrag

Når eiendommen eies i sameie, fordeles inntekt og bunnfradrag normalt etter eierandel. Kalkulatoren multipliserer derfor både eiendommens brutto og 15 000 kroner med prosenten. Ved 50 prosent eierskap blir brukerens brutto av 50 000 kroner lik 25 000, mens bunnfradraget blir 7 500. Overskytende 17 500 gir 14 875 i skattepliktig inntekt.

Skatte-ABC beskriver særregler når sameiere i en ikke-seksjonert eiendom har eksklusiv bruksrett som tilsvarer hver sin boenhet. Verktøyet implementerer ikke dette unntaket og skal ikke brukes til å velge mellom ett fordelt fradrag og flere fradrag. Oppgi bare ordinær eierandel når denne fordelingsmåten er avklart for eiendommen.

08

Slik bygges sjablonggrunnlaget

Den første figuren deler din tilordnede brutto i brukt bunnfradrag, 15 prosent av overskytende som holdes utenfor skattegrunnlaget, og 85 prosent av overskytende som blir skattepliktig inntekt. Komponentene summerer til brutto. Når brutto er lavere enn bunnfradraget, viser første del bare faktisk brutto og de to overskytende delene blir null.

Plattformprovisjon vises ikke i denne skattegrunnlagssøylen fordi den ikke trekkes fra før 85-prosentberegningen. Figuren viser regelmatematikk, ikke hvilke penger som står på konto. Kontantkortet trekker provisjon og estimert skatt fra brutto i et separat scenario. Andre kostnader og betalingstidspunkt er ikke med i det kontantbeløpet.

09

Skattesatsen er en synlig scenarioverdi

Skatteetaten opplyser at utleieinntekt utenfor virksomhet normalt skattlegges som kapitalinntekt, og den publiserte veiledningen viser 22 prosent. Kalkulatoren gjør likevel satsen redigerbar og merker den som scenario, slik at et resultat ikke later som en lagret sats gjelder for alle inntektsår eller alle skattytere. Kontroller riktig år og skatteposisjon før rapportering.

Feltet endrer bare estimert skatt og kontantbeløp. Bunnfradraget og 85-prosentandelen følger den dokumenterte sjablongen. En sats på null kan brukes til matematisk kontroll, men betyr ikke at inntekten er skattefri. Kalkulatoren beregner heller ikke forskuddsskatt, frikort, øvrig inntekt, formuesskatt, merverdiavgift eller utenlandsk skatt.

10

Kostnader er innebygd i sjablongen

For denne korttidsutleiesjablongen får du ikke i tillegg fradrag for vedlikehold og andre løpende kostnader knyttet til utleien. Sjablongen lar bare 85 prosent av overskytende bli skattepliktig. Å trekke vask, strøm, sengetøy, møbler eller provisjon fra brutto før beregningen og samtidig bruke 85 prosent vil derfor gi et for lavt grunnlag.

Kontantøkonomi og skattegrunnlag er to forskjellige regnestykker. Kalkulatoren viser vertens provisjon for å illustrere forskjellen, men legger ikke inn alle reelle kostnader. For lønnsomhetsanalyse kan du føre dem i et separat budsjett uten å påstå at de er skattemessig fradragsberettiget i sjablongen. Ta vare på rapporter og bilag selv om resultatet beregnes standardisert.

11

Virksomhet og ordinær regnskapsbehandling er ekskludert

Omfang, aktivitet, varighet og andre forhold kan gjøre utleien til virksomhet. Skatteetaten opplyser at virksomhetsinntekt kan skattlegges høyere enn kapitalinntekt. En dedikert utleieeiendom eller eiendom som ikke kvalifiserer for fritaksbehandling kan følge ordinære regler der inntekter og fradragsberettigede kostnader regnskapsbehandles. Denne kalkulatoren dekker ingen av disse tilfellene.

Antall bookinger alene gir ikke en innebygd sikker virksomhetsgrense her. Hvis utleien er omfattende, tilbyr flere tjenester, organiseres profesjonelt eller gjelder flere enheter, må klassifiseringen avklares. Ikke bruk sjablongresultatet som dokumentasjon på at aktiviteten er passiv kapitalinntekt. Resultatet gjelder bare etter at «utenfor virksomhet»-forutsetningen er bekreftet.

12

Test årsinntekten med samme forutsetninger

Den andre figuren viser eiendomsbrutto på 10 000, 15 000, 30 000 og 60 000 kroner. Hver rad bruker samme eierandel, provisjonsprosent og skattesats som feltene. Ved fullt eierskap er de to første radene innenfor bunnfradraget. Ved 30 000 kroner blir 12 750 skattepliktig, og ved 60 000 kroner blir 38 250 skattepliktig.

Når eierandelen reduseres, reduseres både inntekt og fradrag proporsjonalt. Derfor nås grensen ved samme eiendomsbrutto under den ordinære fordelingsmodellen, mens brukerens beløp blir mindre. Tabellen er en sensitivitet, ikke fire separate skatteår som skal summeres. Hovedresultatet bruker alltid bruttoen du skriver inn.

13

Kontrollregn standardeksemplet

Ved 100 prosent eierskap er tilordnet brutto 50 000 kroner og bunnfradraget 15 000. Overskytende er 35 000. Dette multipliseres med 0,85 og gir 29 750 kroner skattepliktig inntekt. Med 22 prosent sats er estimert skatt 6 545 kroner. Provisjon på 15 prosent av brutto er 7 500 kroner.

Det enkle kontantbeløpet blir 50 000 minus 7 500 minus 6 545, altså 35 955 kroner. Beløpet er ikke regnskapsmessig overskudd fordi øvrige kostnader mangler. Endrer du bare provisjonen, skal skattegrunnlag og skatt være uendret mens kontantbeløpet endres. Endrer du skattesatsen, skal skattepliktig inntekt være uendret mens skatt og kontantbeløp endres.

14

Dokumentasjon, personvern og endelig avgrensning

Summer kalenderåret fra plattformrapporter og direkte betalinger. Ta med relevant vask, strøm og andre tett tilknyttede ytelser, og avstem brutto mot provisjon og bankutbetaling. Behold dato, oppholdslengde, eiendom, eierandel og valutagrunnlag. Kalkulatoren lagrer ikke inntekten eller andre felt gjennom beregningsfunksjonen og trenger ingen adresse eller gjestedata.

Resultatet er et veiledende sjablongestimat for et smalt regelsett, ikke skattemelding, bindende forhåndsuttalelse eller avgjørelse av virksomhet og eiendomstype. Gjeldende Skatteetaten-veiledning og skattelov går foran. Ved utenlandsk eiendom, utenlandsk skatt, flere bygg, eksklusiv bruksrett, blandet kort- og langtidsutleie eller usikker virksomhet bør saken avklares før innrapportering.