Fellesgjeldskalkulator

Metode

Hvordan regner kalkulatoren?

01

Slik bruker du fellesgjeldskalkulatoren

Skriv kontantprisen du betaler til selger og andelen fellesgjeld som følger boligen. Legg inn privat boliglån og nominell rente, dokumentert månedlig betaling knyttet til fellesgjelden og øvrige felleskostnader. Oppgi fellesgjeldens nominelle rente og en egen renteøkning du vil teste. Alle resultater, diagramdeler og tabellceller oppdateres gjennom den faktiske input-hendelsen mens du skriver.

Hovedresultatet summerer kontantpris og fellesgjeld, men ikke andre kjøpsomkostninger. Resultatkortet viser total gjeld, fellesgjeldens andel, en enkel månedsbelastning nå og samme belastning med valgt stress. Reset gjenoppretter eksemplet med 2,8 millioner i kontantpris, 900 000 i fellesgjeld, 2,4 millioner privat lån, dokumentert fellesgjeldsbetaling 5 500 kroner, 2 800 kroner andre felleskostnader og tre prosentpoeng rentestress.

02

Kontantpris er ikke hele boligprisen

For en borettslagsandel kan en lav kontantpris kombineres med betydelig fellesgjeld. Totalprisen i denne kalkulatoren er kontantpris pluss andel fellesgjeld. Forbrukerådets bransjenorm har fremhevet at prisantydning og andel fellesgjeld skal summeres og vises som et samlet beløp i markedsføring. Det er denne sammenhengen verktøyet gjør synlig, uten å påstå at beløpet er komplett oppgjørspris.

Tinglysing, forkjøpsrettsgebyr, finansieringskostnader, eventuell oppussing og andre omkostninger kan komme i tillegg. Hent totalpris og enkeltposter fra salgsoppgaven og kontroller dem mot forretningsfører eller megler. Kalkulatoren vurderer ikke om markedsføringen er korrekt. Hvis kontantpris eller fellesgjeld endres etter bud, må scenarioet oppdateres før resultatet brukes videre.

03

Hva andel fellesgjeld betyr

Fellesgjelden er boligselskapets lån fordelt på andelen etter selskapets regler. Den er ikke ditt private boliglån, men kostnaden bæres gjennom felleskostnader og kan påvirke samlet gjeldseksponering og boligverdi. Finanstilsynets veiledning til boliglånsundersøkelsen inkluderer fellesgjeld i relevante gjeldsopplysninger. Banken gjør sin egen vurdering og kan bruke flere opplysninger enn denne kalkulatoren.

Sjekk lånetype, saldo, rente, binding, avdragstid, avdragsfrihet og planlagte endringer i boligselskapets dokumenter. En oppgitt andel kan endres ved nedbetaling, refinansiering eller nye fellesprosjekter. Kalkulatoren fryser ingen standardvilkår. Den bruker beløpet og renten du oppgir og behandler dokumentert månedsbetaling som ett samlet kontantbeløp, uten å splitte det i rente og avdrag.

04

Skille mellom gjeldsbetaling og andre felleskostnader

Felleskostnader kan inneholde renter og avdrag på fellesgjeld, drift, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold, forvaltning, TV/internett og andre poster. Kalkulatoren ber derfor om dokumentert betaling på fellesgjeld og andre felleskostnader separat. Bruk spesifikasjonen fra forretningsfører. Hvis bare ett samlet beløp finnes, må du ikke gjette fordelingen og deretter bruke resultatet som presist finansieringsgrunnlag.

Andre felleskostnader holdes konstante i rentestressen. Det er en avgrensning, ikke en prognose: drift og avgifter kan også endres. Den dokumenterte gjeldsbetalingen beholdes som basis, og tabellen legger til beregnet ekstra rente ved høyere rente. En virkelig annuitets- eller serielånsbetaling kan endres annerledes avhengig av saldo, termin, binding og gjenværende tid.

05

Se hvordan totalprisen finansieres

Gjeldsdiagrammet deler totalprisen mellom privat lån, fellesgjeld og beregnet egenkapital. Egenkapitalen er totalpris minus begge gjeldsbeløp. Privat lån kan ikke være høyere enn kontantprisen i denne modellen, fordi fellesgjelden allerede følger andelen. Mønstre, etiketter og kronebeløp gjør delene lesbare uten farge. Alle tre bredder oppdateres når pris eller gjeld endres.

Diagrammet er en kjøpsskisse, ikke en full balanse. Det inkluderer ikke annen gjeld, oppspart kapital som holdes utenfor kjøpet, tilleggssikkerhet, medlåntaker eller bankens verdigrunnlag. Beregnet egenkapital er heller ikke det samme som regulatorisk belåningsgrad. Figuren svarer bare på hvordan den oppgitte totalprisen fordeles mellom de tre tallene i scenarioet.

06

Månedsbelastningen er bevisst forenklet

Basisbelastningen summerer privat låns nominelle årsrente delt på tolv, dokumentert betaling på fellesgjeld og andre felleskostnader. Det private lånet behandles dermed rentebærende uten avdrag. Resultatet undervurderer en vanlig terminbetaling når avdrag og gebyrer skal betales. Bruk bankens faktiske tilbud eller en egen lånekalkulator for komplett privat lånebetaling.

Fellesgjeldsbetalingen kan inneholde både rente og avdrag, men kalkulatoren endrer ikke intern fordeling. Den viser en kontantbelastning og et separat gjeldsbilde. Strøm, innboforsikring, vedlikehold inne i boligen, eiendomsskatt utenfor felleskostnaden og andre bokostnader kan mangle. Resultatet er derfor en sammenlignbar delsum, ikke husholdningens komplette månedsbudsjett.

07

Bruk rentetabellen som en isolert stresstest

Tabellen viser null, ett, tre og fem prosentpoeng renteøkning på både privat lån og fellesgjeld. Ekstra rente er samlet gjeld ganger renteøkningen delt på tolv. Dette beløpet legges til basisbelastningen. Din egen stressverdi i resultatkortet beregnes på samme måte. Tabellen svarer på rentefølsomhet, mens gjeldsdiagrammet svarer på finansieringssammensetning.

Stresstesten forutsetter at begge lån påvirkes samtidig og fullt ut. Fastrente, rentebinding, avdragsendringer og refinansiering kan gi en annen tidsprofil. Den modellerer heller ikke lavere rente. Radene er ikke renteprognoser eller bankens lovpålagte test. Bruk dem til å se størrelsesorden og kontrollere om budsjettet tåler avvik, og innhent deretter faktiske betalingsplaner.

08

Avdragsfrihet kan skjule senere hopp

Noen felleslån har perioder uten avdrag. Da kan dagens felleskostnad være lavere enn senere betaling når avdrag begynner. Kalkulatoren kan bare bruke dokumentert betaling du skriver inn og vet ikke startdatoen for framtidige avdrag. Les årsberetning, låneoversikt, budsjett og informasjon fra forretningsfører. Lag et eget scenario med den varslede senere betalingen dersom den er kjent.

Ikke tolk et langt gjenværende lån som garanti for stabil månedsbetaling. Rente, refinansiering, vedlikeholdsprosjekter og nye vedtak kan endre kostnadene. Et boligselskap kan også ha flere lån med ulike vilkår. Da bør oppgitte renter og betalinger summeres fra dokumentasjonen, eller analyseres separat. Kalkulatoren gir ikke rett til individuell nedbetaling og avgjør ikke om IN-ordning finnes.

09

Individuell nedbetaling må dokumenteres

En ordning for individuell nedbetaling kan gjøre det mulig å betale ned hele eller deler av andelens fellesgjeld, men vilkår, tidspunkt, minimumsbeløp og gebyr varierer. Kalkulatoren har ingen knapp som later som slik rett alltid finnes. Hvis ordningen er bekreftet, kan du lage et nytt scenario med lavere fellesgjeld og oppdatert dokumentert fellesgjeldsbetaling.

En nedbetaling krever kapital eller privat finansiering og kan flytte gjeld fra felleslånet til egen bank uten å redusere samlet gjeld like mye som forventet. Sammenlign renter, avdragstid, fleksibilitet, gebyrer og risiko. Ikke trekk fellesgjelden ned uten samtidig å endre privat lån dersom nedbetalingen lånefinansieres. Boligselskapets og bankens dokumenter går foran kalkulatorens scenario.

10

Kontrollregn standardeksemplet

2,8 millioner kontantpris pluss 900 000 kroner fellesgjeld gir 3,7 millioner totalpris. Privat lån og fellesgjeld summerer seg til 3,3 millioner, slik at beregnet egenkapital er 400 000 kroner. Fellesgjelden er omtrent 24,32 prosent av totalprisen. Privat årlig rente er 2,4 millioner ganger 5,4 prosent, altså 129 600 kroner eller 10 800 kroner per måned.

Basisbelastningen er 10 800 kroner privat rente pluss 5 500 kroner dokumentert fellesgjeldsbetaling og 2 800 kroner øvrige felleskostnader, til sammen 19 100 kroner. Tre prosentpoeng ekstra på 3,3 millioner samlet gjeld er 99 000 kroner årlig eller 8 250 kroner månedlig. Stressbelastningen blir dermed 27 350 kroner før private avdrag og andre bokostnader.

11

Vanlige feil og ugyldige scenarioer

Ikke legg fellesgjelden både til kontantprisen og inn i kontantprisfeltet dersom annonsen allerede oppgir totalpris. Ikke før hele felleskostnaden som gjeldsbetaling når dokumentasjonen viser en separat driftsdel. Pass på at rentefelt bruker prosent, slik at 5,4 skrives 5,4 og ikke 0,054. Rentestress oppgis i prosentpoeng, ikke som prosentvis vekst i renten.

Null fellesgjeld, null privat lån eller null rente er gyldige scenarioer. Negativ gjeld og pris avvises. Privat lån over kontantpris avvises fordi egenkapitalfordelingen ellers blir negativ i denne modellen. Ikke-runde rente- og stressverdier godtas etter hundredelssteg, mens kronebeløp bruker heltallssteg. Tekniske maksgrenser er ikke anbefalinger eller bevis på betjeningsevne.

12

Dokumenter du bør kontrollere

Les salgsoppgave, prisoppstilling, vedtekter, årsregnskap, årsberetning, budsjett, generalforsamlingsprotokoller og låneoversikt. Se etter planlagt vedlikehold, nye låneopptak, rentevilkår, avdragsfrihet og varslede økninger i felleskostnader. Forbrukerrådet understreker at andelseier plikter å betale felleskostnadene. Det gjør kvaliteten på boligselskapets økonomi relevant utover din private bankavtale.

Kontroller at tallene gjelder riktig andel og samme dato. En gammel salgsoppgave kan ha annen saldo enn ny forretningsføreroppgave. Spør skriftlig når en post er uklar. Kalkulatoren kan avdekke størrelsesorden og inkonsistente summer, men kan ikke lese dokumentene, vurdere styrets planer eller bekrefte at alle forpliktelser er opplyst.

Se også etter sikringsordning, mislighold i boligselskapet og om store kostnader er vedtatt, finansiert eller bare omtalt. Et lavt månedstall kan skyldes midlertidig avdragsfrihet eller et budsjett før et prosjekt. Sammenlign derfor dagens betaling med varslet framtidig nivå og noter hvilken dokumentdato hvert scenario bygger på.

13

Personvern og beslutningsgrense

Beregningen skjer lokalt og krever ikke adresse, andelsnummer, fødselsnummer, banknavn eller inntekt. Bruk bare beløp og renter. KalkNorge lagrer ikke feltverdiene gjennom kalkulatorfunksjonen. Behold salgs-, låne- og boligselskapsdokumenter i sikre systemer og del dem bare med relevante rådgivere eller aktører.

Resultatet er veiledende planlegging, ikke finansieringsbevis, juridisk råd, takst eller godkjenning av boligselskapets økonomi. Banken vurderer samlet gjeld og betalingsevne, og faktiske terminplaner går foran anslaget. Før bud bør du kontrollere totalpris, framtidige felleskostnader, teknisk tilstand, vedtak, finansiering og egen økonomisk margin. Siden lover bare transparent summering og en tydelig avgrenset rentestress.